Mietrechtsreform 2026 — Möblierung, Kurzzeitmiete und Indexmieten im Bundestag
Die Reform soll Schlupflöcher bei Kurzzeit-, möblierter und Indexmiete schließen — beschlossen ist sie noch nicht.
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- Worum geht es?
- Die Bundesregierung will mehrere Lücken im Mietrecht schließen. Es geht vor allem um möblierte Wohnungen, um Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch, um starke Erhöhungen bei Indexmieten und um Kündigungen nach Mietrückständen.
- Wichtigste Änderung
- In angespannten Märkten sollen Möblierungszuschläge offengelegt und begrenzt werden. Für die Ausnahme „vorübergehender Gebrauch“ soll grundsätzlich eine Grenze von sechs Monaten gelten. Bei Indexmieten sollen besonders starke Jahressprünge in eigens ausgewiesenen Gebieten nur zur Hälfte durchschlagen.
- Wer ist betroffen?
- Vor allem Mieterinnen, Mieter und Vermietende von möblierten, kurzzeitig oder indexiert vermieteten Wohnungen. Manche Regeln würden nur in Gebieten gelten, die die Bundesländer eigens ausweisen.
Die Zusammenfassung
Wichtig vorweg: Dieses Gesetz gilt noch nicht. Der Bundestag hat den Regierungsentwurf am 9. Juli 2026 erstmals beraten und an die Ausschüsse überwiesen. Ein Beschluss steht aus, und die Regeln können sich im Verfahren noch ändern. [1][2][3]
Was heute schon gilt, ist die Mietpreisbremse selbst: In einem vom Bundesland ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt Ausnahmen, etwa für bestimmte Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und eine höhere zulässige Vormiete. [6][20]
Diese Mietpreisbremse wurde 2025 verlängert: Landesverordnungen können nun bis längstens 31. Dezember 2029 gelten. Das Bundesverfassungsgericht hat Anfang 2026 die von ihm geprüfte Regulierung für vereinbar mit dem Eigentumsgrundrecht gehalten — geprüft hat es allerdings die Verlängerung von 2020 und eine Berliner Verordnung. Die Verlängerung von 2025 nennt das Gericht ausdrücklich „hier nicht angegriffen“. [7][8][9]
Beim möblierten und beim kurzzeitigen Wohnen setzt der Entwurf an: Möblierung allein nimmt eine Wohnung schon heute nicht aus der Mietpreisbremse heraus — schwierig ist die Frage, wie hoch der zulässige Möblierungsanteil sein darf. Der Entwurf will einen am Zeitwert der Möbel ausgerichteten Zuschlag regeln, ihn vor Vertragsschluss offenlegen lassen und die Ausnahme „vorübergehender Gebrauch“ auf sechs, unter Voraussetzungen auf acht Monate begrenzen. [1][6][12]
Bei Indexmieten gilt die Mietpreisbremse heute nur für die Ausgangsmiete; spätere Anpassungen folgen dem Verbraucherpreisindex. In eigens ausgewiesenen Gebieten soll künftig von einer Jahressteigerung oberhalb von drei Prozent nur die Hälfte des darüberliegenden Anteils auf die Miete durchschlagen. Bei fünf Prozent Indexsteigerung wären das nach der Entwurfsformel höchstens vier Prozent. [1][6]
Politisch ist die Richtung nicht unumstritten. Mieterverbände begrüßen die Reform, fordern aber mehr; Immobilienwirtschaft und Teile der Opposition warnen vor schwächeren Investitionsanreizen. Auch in der ersten Lesung stellten Koalitionsabgeordnete Teile des Entwurfs zur Diskussion, unter anderem die starre Sechs-Monats-Regel und die Reichweite der Schonfrist. [3][16][17][18][19]
Was steht wirklich drin?
Die Mietpreisbremse selbst bleibt unverändert [1][6]
Schon heute darf die Anfangsmiete in einem ausgewiesenen Gebiet grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Grundregel ersetzt der Entwurf nicht — er setzt an den Ausnahmen und Berechnungsfragen an.
Vorübergehender Gebrauch: sechs Monate [1]
Die weitreichende Ausnahme vom Mieterschutz soll es nur noch bei einem besonderen zeitweiligen Bedarf und grundsätzlich für höchstens sechs Monate geben. Unter den im Entwurf genannten Voraussetzungen ist eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich.
Möblierungszuschlag wird der Höhe nach geregelt [1]
In Gebieten mit Mietpreisbremse soll zur sonst zulässigen Miete nur ein angemessener Möblierungszuschlag hinzukommen. Als angemessen gilt im Entwurf ein monatlicher Zuschlag bis zu einem Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel. Bei vollständig möblierten Wohnungen soll ein Zuschlag bis zu zehn Prozent der unmöblierten Miete als angemessen vermutet werden.
Der Zuschlag muss vorher offengelegt werden [1]
Vermietende sollen den Betrag des Möblierungszuschlags unaufgefordert mitteilen, bevor der Mieter den Vertrag unterschreibt. Fehlt diese Information, soll die Wohnung für die Berechnung der zulässigen Miete zunächst wie unmöbliert behandelt werden — auch noch zwei Jahre nachdem die Information nachgeholt wurde.
Indexmieten werden bei starken Sprüngen gedämpft [1]
In eigens durch Landesverordnung bestimmten Gebieten soll bei starken Indexsteigerungen der Teil oberhalb von drei Prozent nur zur Hälfte berücksichtigt werden. Nach der Entwurfsbegründung wirkt die Begrenzung spiegelbildlich auch bei Deflation; dann wird auch eine entsprechende indexbedingte Mietsenkung begrenzt.
Die Indexregel braucht eine eigene Gebietsausweisung [1]
Sie gilt nicht automatisch überall dort, wo schon eine Mietpreisbremse gilt. Der Entwurf sieht dafür eine eigene Verordnungsermächtigung der Länder vor.
Schonfrist auch bei ordentlicher Kündigung [1]
Wer mit Miete oder einer Mietsicherheit nach § 551 BGB in Rückstand ist und den geschuldeten Betrag vollständig ausgleicht, kann damit unter den geregelten Voraussetzungen auch eine ordentliche Kündigung abwenden — nach bereits ausgesprochener Kündigung grundsätzlich nur einmal je Mietverhältnis. Auch die Zusage einer öffentlichen Stelle, die Rückstände zu übernehmen, kann diese Wirkung haben.
Vereinfachte Modernisierung bis 20.000 Euro [1]
Die Wertgrenze für das vereinfachte Verfahren bei Modernisierungsmieterhöhungen soll von 10.000 auf 20.000 Euro steigen. Damit könnten mehr Modernisierungen nach diesem erleichterten Verfahren abgerechnet werden. Dieses reduziert Pflichten der Vermieterseite, verzichtet aber zugleich auf bestimmte Schutz- und Informationsmechanismen für Mietende.
Mietminderung bei bestimmten Heizungsmodernisierungen eingeschränkt [1]
Der Entwurf erweitert den bereits geltenden dreimonatigen Ausschluss der Mietminderung bei bestimmten energetischen Modernisierungen auf Maßnahmen nach § 555b Nr. 1a BGB. Dazu gehören insbesondere Maßnahmen zur Umsetzung von § 71 GEG. Die Entwurfsbegründung weist ausdrücklich darauf hin, dass Mietenden dadurch Kosten in Höhe der in diesem Zeitraum nicht möglichen Mietminderungen entstehen können.
Altverträge bleiben teilweise geschützt [1]
Für Verträge, die vor dem maßgeblichen Inkrafttreten geschlossen wurden, sollen beim vorübergehenden Gebrauch und beim Möblierungszuschlag grundsätzlich die bisherigen Regeln weitergelten.
Kein neues Bußgeld [1][6]
Der Entwurf schafft für diese Regeln keine Geldbußen. Durchgesetzt wird weiterhin zivilrechtlich — beim Möblierungszuschlag vor allem dadurch, dass die Wohnung sonst als unmöbliert gerechnet wird.
Betroffene Gruppen
Mieterinnen und Mieter bei Neuvermietung in Bremse-Gebieten
stark betroffenFür sie bleibt die geltende Zehn-Prozent-Grenze zentral. Bei möblierten Wohnungen kämen Zuschlagsregel und Auskunftspflicht hinzu. [1][6]
Menschen in möblierten Wohnungen
stark betroffenDer Zuschlag soll nachvollziehbar werden. Wird er nicht rechtzeitig offengelegt, würde die Wohnung für die zulässige Miete zeitweise als unmöbliert gelten. [1]
Mieterinnen und Mieter mit Indexmietvertrag
stark betroffenSie könnten von der Dämpfung starker Indexsteigerungen profitieren — aber nur, wenn ihre Wohnung in einem nach der neuen Regel ausgewiesenen Gebiet liegt. Bei Deflation wirkt die Begrenzung nach der Entwurfsbegründung allerdings in umgekehrter Richtung; dann fällt eine indexbedingte Mietsenkung geringer aus. [1]
Studierende, Pendelnde und andere mit echtem zeitweiligem Wohnbedarf
stark betroffenIhr Marktsegment wäre von der Sechs- beziehungsweise Acht-Monats-Grenze besonders betroffen. In der ersten Lesung wurde eingewandt, dass legitimer Bedarf auch länger dauern kann. [1][3]
Haushalte mit Miet- oder Sicherheitsrückständen
stark betroffenDie erweiterte Schonfrist könnte bei Rückständen mit der Miete oder einer Mietsicherheit nach § 551 BGB einmalig eine ordentliche Kündigung abwenden und damit den Wohnungsverlust verhindern. [1]
Private Kleinvermietende
stark betroffenSie müssten die neuen Möblierungs- und Informationsregeln umsetzen und wären von Indexbegrenzung und Schonfrist betroffen. Zugleich profitierten sie von der höheren Grenze beim vereinfachten Modernisierungsverfahren. [1][3]
Professionelle Anbieter möblierter oder temporärer Wohnungen
stark betroffenGeschäftsmodelle mit kurzen, möblierten Verträgen wären unmittelbar von Zeitgrenze, Zuschlagsberechnung und Transparenzpflicht betroffen. [1][17]
Wohnungsunternehmen und institutionelle Vermieter
mittel betroffenBetroffen wären vor allem Indexvereinbarungen, Modernisierungen und die neuen Kündigungsregeln. Die Reform richtet sich aber nicht speziell an Großvermieter. [1][17]
Kommunen und Sozialbehörden
mittel betroffenRelevant ist vor allem die Schonfrist: Auch die Zusage einer öffentlichen Stelle, Rückstände zu übernehmen, könnte die Kündigung abwenden. [1]
Gewerberaummieter
wenig betroffenFür sie enthält das Paket eine Nebenregelung zur digitalen Belegeinsicht bei den Betriebskosten. [1]
Menschen außerhalb ausgewiesener Gebiete
wenig betroffenDie Regeln zu Anfangsmiete und geplanter Indexdämpfung gelten nicht flächendeckend. Entscheidend bleibt, ob das Bundesland den Wohnort per Verordnung erfasst hat. [1][6][22]
Vorher / Nachher
Vorübergehender Gebrauch [1][6]
Es gibt keine feste gesetzliche Monatsgrenze. Entscheidend ist, ob der Gebrauch tatsächlich vorübergehend ist.
Geplant: grundsätzlich höchstens sechs Monate, unter Voraussetzungen insgesamt acht.
Möblierung [1][6][12]
Möblierung nimmt eine Wohnung nicht aus der Mietpreisbremse heraus. Wie der zulässige Möblierungsanteil zu berechnen ist, ist gesetzlich aber nicht ausdrücklich geregelt.
Geplant: gesetzlicher Maßstab für den angemessenen Zuschlag über den Zeitwert der Möbel, dazu eine Zehn-Prozent-Vermutung bei vollständig möblierten Wohnungen.
Information über den Möblierungszuschlag [1][6]
Vorab informieren muss der Vermieter heute über bestimmte Ausnahmen wie Vormiete, Modernisierung oder Neubau. Einen eigenen Tatbestand für den Möblierungszuschlag gibt es nicht.
Geplant: unaufgeforderte Angabe des Möblierungszuschlags vor Vertragsschluss, sonst wird die Wohnung als unmöbliert gerechnet.
Indexmiete [1][6]
Die Mietpreisbremse gilt bei Indexmieten nur für die Ausgangsmiete. Spätere Erhöhungen folgen dem Verbraucherpreisindex.
Geplant: In zusätzlich ausgewiesenen Gebieten schlägt der Teil einer Jahressteigerung oberhalb von drei Prozent nur zur Hälfte durch.
Schonfrist bei Miet- oder Sicherheitsrückständen [1]
Eine Nachzahlung beseitigt unter den gesetzlichen Voraussetzungen die fristlose Kündigung. Eine parallel ausgesprochene ordentliche Kündigung wird dadurch nicht allgemein unwirksam.
Geplant: Die Heilung soll unter bestimmten Voraussetzungen auch die ordentliche Kündigung erfassen — nach Ausspruch grundsätzlich einmal je Mietverhältnis.
Modernisierung [1]
Vereinfachtes Verfahren bis 10.000 Euro je Wohnung.
Geplant: Schwelle 20.000 Euro.
Zu viel gezahlte Miete zurückfordern [1][6]
Der Mieter muss den Verstoß rügen. Rügt er erst mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder erst nach Ende des Mietverhältnisses, kann er nur die danach fällige Miete zurückverlangen.
Geplant: An diesem Mechanismus ändert der Entwurf nichts Grundlegendes. Neu ist nur die Rechtsfolge, wenn die Möblierung nicht offengelegt wurde.
Auswirkungen
Direkte Folgen
- Falls das Gesetz so in Kraft tritt, entstehen für Vermietende möblierter Wohnungen neue Informations- und Berechnungspflichten. Mietende bekommen im Gegenzug eine klarere Grundlage, um die zulässige Miete ohne versteckten Möblierungsanteil zu prüfen. Zugleich erweitert der Entwurf den dreimonatigen Ausschluss der Mietminderung auf bestimmte weitere Heizungsmodernisierungen nach § 555b Nr. 1a BGB; die Entwurfsbegründung nennt die dadurch nicht möglichen Mietminderungen ausdrücklich als Kosten auf Seiten der Mietenden. [1]
Wahrscheinliche Folgen
- Die Sechs- beziehungsweise Acht-Monats-Grenze dürfte einen Teil der Verträge erschweren, die heute als vorübergehender Gebrauch aus dem normalen Mieterschutz herausfallen. Ob Anbieter mit längeren Normalverträgen, weniger Angebot oder anderen Vertragsmodellen reagieren, ist nicht belegt. [1][11][12]
Umstrittene Folgen
- Ob und wie stark die Reform Mieten dämpft, ist offen. Untersuchungen zur bestehenden Mietpreisbremse finden in besonders dynamischen Märkten dämpfende Effekte, zugleich aber Marktsegmentierung und höhere Mieten in nicht regulierten Segmenten. [13][14][15]
- Strittig ist auch die Ausgangsdiagnose: Das möblierte und temporäre Segment ist zwischen 2012 und 2024 stark gewachsen und teurer geworden — die durchschnittliche Angebotsmiete stieg laut der vom Entwurf zitierten Untersuchung von rund 15 auf 27 Euro je Quadratmeter. Dass die Mietpreisbremse dieses Wachstum verursacht hat, belegen diese Zahlen aber nicht; eine Studie im Auftrag des Justizministeriums fand dafür 2023 keine Hinweise. [1][11][12]
Langfristige Folgen
- Folgen für Investitionen, Neubau und Wohnungsangebot sind offen. Die Immobilienwirtschaft und einzelne Abgeordnete warnen vor schwächeren Anreizen; die Forschung zu bestehender Mietregulierung zeigt Spillover- und Mobilitätseffekte, erlaubt aber keine Prognose speziell für diesen Entwurf. [3][14][17]
Pro & Contra
Dafür
Klare Regeln zu Möblierung und vorübergehendem Gebrauch machen bislang kaum überprüfbare Mietbestandteile nachvollziehbar und verkleinern Umgehungsspielräume. [1][12][16]
Position von: Bundesregierung / Deutscher Mieterbund · stark belegt
Gegenargument: Eine Untersuchung im Auftrag des Justizministeriums fand 2023 keine Hinweise auf eine systematische Umwandlung unmöblierter Wohnungen und hielt eine gesonderte Ausweisung des Zuschlags damals nicht für erforderlich.
Die Indexregel schützt Haushalte in Phasen hoher Inflation davor, dass allgemeine Preissteigerungen zusätzlich fast vollständig über die Miete auf sie durchschlagen. [1][3]
Position von: Bundesregierung / SPD · mittel belegt
Gegenargument: Auch Vermietende tragen inflationsbedingte Kosten. Eine teilweise Entkopplung senkt die reale Rendite und macht die Indexmiete als Instrument unattraktiver. Bei Deflation wirkt die Begrenzung nach der Entwurfsbegründung spiegelbildlich und begrenzt damit auch indexbedingte Mietsenkungen.
Die erweiterte Schonfrist beseitigt einen Wertungswiderspruch: Eine Nachzahlung heilt heute die fristlose, nicht aber die parallel erklärte ordentliche Kündigung. [1][3]
Position von: Bundesregierung / SPD · stark belegt
Gegenargument: Vermietende können bereits Kosten getragen haben, und eine Heilungsmöglichkeit schwächt die Pflicht zur pünktlichen Mietzahlung. Der Entwurf begrenzt die nachträgliche Heilung deshalb grundsätzlich auf einmal.
Die bestehende Mietpreisbremse wirkt dort messbar preisdämpfend, wo die Mieten zuvor besonders stark gestiegen sind. [13][15]
Position von: Wissenschaft (DIW) · stark belegt
Gegenargument: Die Wirkung ist nicht flächendeckend und beseitigt die zugrunde liegende Wohnungsknappheit nicht. Eine frühere Auswertung fand zunächst kaum einen Gesamteffekt.
Dagegen
Zusätzliche Mietregulierung schwächt Investitionsanreize und belastet damit mittelfristig das ohnehin knappe Angebot. [3][17]
Position von: ZIA / AfD / Teile der CDU/CSU · mittel belegt
Gegenargument: Für einen negativen Neubaueffekt speziell dieses Entwurfs gibt es keine Daten. Neubauten sind von der klassischen Mietpreisbremse ohnehin ausgenommen.
Die vorgesehene Berechnung des Möblierungszuschlags über den Zeitwert der Einrichtung ist für Mieter und private Vermieter kompliziert. [1][3]
Position von: Bündnis 90/Die Grünen / AfD · stark belegt
Gegenargument: Gerade eine gesetzliche Berechnungsmethode kann gegenüber der heutigen uneinheitlichen Praxis mehr Rechtssicherheit schaffen. Für vollständig möblierte Wohnungen gibt es zusätzlich die Zehn-Prozent-Vermutung.
Eine starre Sechs-Monats-Grenze bildet legitime zeitlich begrenzte Wohnbedarfe schlecht ab, die länger dauern. [1][3]
Position von: CDU/CSU / Anbieter temporären Wohnraums · mittel belegt
Gegenargument: Der Entwurf enthält bereits eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate und soll verhindern, dass normale Dauervermietung allein durch Vertragsgestaltung dem Mieterschutz entzogen wird.
Das Paket geht nicht weit genug: Durchsetzungsprobleme und Umgehungswege blieben bestehen. [16][18][19]
Position von: Deutscher Mieterbund / Bündnis 90/Die Grünen / Die Linke · mittel belegt
Gegenargument: Weitergehende Eingriffe werfen ihrerseits Eigentums-, Praktikabilitäts- und Investitionsfragen auf. Das Bundesverfassungsgericht betont bei der Mietpreisbremse die erforderliche Verhältnismäßigkeit.
Mietregulierung führt zu Marktsegmentierung, geringerer Mobilität und höheren Mieten in den nicht regulierten Segmenten. [14]
Position von: Wissenschaft (Journal of Urban Economics) · stark belegt
Gegenargument: Der Befund betrifft die bestehende großflächige Regulierung. Er lässt sich nicht eins zu eins als Prognose für die einzelnen Bestimmungen dieses Entwurfs lesen.
Zeitlicher Verlauf
Gesetz zur Verlängerung der Mietpreisbremse ausgefertigt [7][10][25]
Ein eigenes, bereits geltendes Gesetz verlängert die Möglichkeit der Länder, Mietenbegrenzungsverordnungen zu erlassen, bis Ende 2029. Es ist nicht das Mietrechtspaket 2026. Beschlossen hatte der Bundestag es bereits am 26. Juni 2025; der 17. Juli ist das Datum der Ausfertigung, verkündet wurde es am 22. Juli 2025.
Beschluss des Bundesverfassungsgerichts [8]
Die Verfassungsbeschwerde 1 BvR 183/25 wird nicht zur Entscheidung angenommen. Gegenstand war die Verlängerung von 2020 und eine Berliner Verordnung — nicht die Verlängerung von 2025.
Entscheidung wird veröffentlicht [9]
Die Pressemitteilung Nr. 12/2026 macht den Beschluss öffentlich.
Kabinettsbeschluss zum Mietrechtspaket [4]
Das Bundeskabinett beschließt den Entwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete.
Entwurf als Bundestagsdrucksache [1]
Der Regierungsentwurf erscheint als BT-Drs. 21/6807.
Verkündung und Inkrafttreten — offen [1]
Es gibt kein Datum. Der Entwurf sieht vor, dass die meisten Änderungen am Tag nach der Verkündung gelten; die Regeln zum vorübergehenden Gebrauch und zum Möblierungszuschlag erst zum ersten Tag des vierten darauffolgenden Kalendermonats. Das sind relative Fristen ohne festes Datum.
Häufige Fragen
Gilt die Mietrechtsreform 2026 schon für mich?
Nein. Das Paket ist noch im Bundestag. Was gilt, ist die bestehende Mietpreisbremse — sofern Ihr Bundesland Ihren Wohnort per Verordnung erfasst hat. [1][2][6][7]
Wie funktioniert die Mietpreisbremse heute?
In einem ausgewiesenen angespannten Wohnungsmarkt darf die Miete bei Neuvermietung grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt Ausnahmen, etwa für bestimmte Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen und eine zulässige höhere Vormiete. [6]
Sind möblierte Wohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen?
Nicht allein wegen der Möblierung. Schwierig ist heute vor allem die Frage, wie hoch der zulässige Möblierungsanteil sein darf. Eine echte Ausnahme kann bestehen, wenn tatsächlich nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. [6][12]
Wäre Kurzzeitvermietung nach sechs Monaten verboten?
Nein. Der Entwurf betrifft nur die mietrechtliche Ausnahme „vorübergehender Gebrauch“. Er ist kein bundesweites Verbot möblierter oder touristischer Vermietung. Ob daneben öffentlich-rechtliche Beschränkungen für kurzfristige Vermietungen gelten, hängt vom Ort und den dort anwendbaren Vorschriften ab; diese Regelungen sind nicht Gegenstand dieses Entwurfs. [1][6]
Was ändert sich für meine Indexmiete?
Vorerst nichts. Falls der Entwurf Gesetz wird und Ihr Bundesland das Gebiet nach der neuen Regel ausweist, würde bei einer Jahressteigerung über drei Prozent nur die Hälfte des darüberliegenden Teils berücksichtigt. [1]
Kann ich zu viel gezahlte Miete zurückfordern?
Sie müssen den Verstoß zunächst rügen. Wer erst mehr als 30 Monate nach Mietbeginn oder erst nach Ende des Mietverhältnisses rügt, kann nur die danach fällig werdende Miete zurückverlangen. Bei rechtzeitiger Rüge kann die Rückforderung weiter zurückreichen. [6]
Was passiert, wenn ein Vermieter den Möblierungszuschlag nicht offenlegt?
Nach dem Entwurf bliebe die Möblierung bei der Berechnung der zulässigen Miete zunächst unberücksichtigt — die Wohnung würde also wie unmöbliert gerechnet. Selbst nach nachgeholter Information soll diese Wirkung noch zwei Jahre anhalten. Ein Bußgeld ist nicht vorgesehen. [1]
Quellen
- [1]Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete — Bundesregierung / Deutscher Bundestag, BT-Drs. 21/6807, Art. 1-3 nebst Begruendung und Anlagen ↩
- [2]Drei Initiativen für einen besseren Mieterschutz debattiert — Deutscher Bundestag, Textarchiv, Abschnitte Gesetzentwurf und Beschluss ↩
- [3]Stenografischer Bericht, 89. Sitzung — Deutscher Bundestag, Plenarprotokoll 21/89, S. 10985-10992 ↩
- [4]Besserer Schutz für Mieterinnen und Mieter — Bundesregierung, Kabinettsbeschluss vom 2026-04-29 ↩
- [5]Stellungnahme des Bundesrates und Gegenäußerung der Bundesregierung — Bundesrat / Bundesregierung, BT-Drs. 21/6807, Anlage 2; 1066. Sitzung des Bundesrates ↩
- [6]Bürgerliches Gesetzbuch — geltende mietrechtliche Vorschriften — gesetze-im-internet.de (BMJ/BfJ), §§ 549, 556d-556g, 557a, 557b, 558, 559c, 569, 573 BGB ↩
- [7]Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn — Bundesministerium der Justiz, Gesetzgebungsverfahren zur Verlaengerung, § 556d Abs. 2 BGB ↩
- [8]Beschluss vom 8. Januar 2026 — 1 BvR 183/25 — Bundesverfassungsgericht, 1 BvR 183/25, Rn. 1-61, insbesondere Rn. 8 ↩
- [9]Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen die Verlängerung der Mietpreisbremse — Bundesverfassungsgericht, Pressemitteilung Nr. 12/2026 ↩
- [10]Mietpreisbremse soll bis zum 31. Dezember 2029 verlängert werden — Bundesministerium der Justiz, Pressemitteilung Nr. 16/2025 ↩
- [11]Mietwohnungssegmente — Bedeutung und Auswirkungen auf den Mietwohnungsmärkten — BBSR / Institut Wohnen und Umwelt, BBSR-Online-Publikation 01/2026, DOI 10.58007/h8ek-et95 (Publikationsmonat, kein Tagesdatum ausgewiesen) ↩
- [12]Empirische und rechtswissenschaftliche Untersuchung des möblierten Mietwohnungsmarktes — Oxford Economics im Auftrag des Bundesjustizministeriums, Schlussbericht 2023 (kein Tagesdatum ausgewiesen) ↩
- [13]Mietpreisbremse ist besser als ihr Ruf, aber nicht die Lösung des Wohnungsmarktproblems — DIW Berlin, DIW Wochenbericht 7/2018, S. 107-117 ↩
- [14]Rent Control, Market Segmentation, and Misallocation: Causal Evidence from a Large-Scale Policy Intervention — Mense / Michelsen / Kholodilin, Journal of Urban Economics, Journal of Urban Economics 134 (2023), 103513 ↩
- [15]Die Mietpreisbremse wirkt bisher nicht — DIW Berlin, DIW Wochenbericht 22/2016, S. 491-499 ↩
- [16]Mietrechtsreform zur 1. Lesung im Bundestag — Deutscher Mieterbund, Pressemeldung vom 2026-07-09 ↩
- [17]Reform des Mietrechts: „Gut gemeint, aber für Investitionen kontraproduktiv“ — Zentraler Immobilien Ausschuss (ZIA), Stellungnahme zum Kabinettsbeschluss vom 2026-04-29 ↩
- [18]Antrag: Mietrechtsnovelle nachschärfen — Mieterinnen und Mieter wirklich schützen — Deutscher Bundestag / Fraktion Die Linke, BT-Drs. 21/6924 ↩
- [19]Entwurf: Rückführung und Weiterentwicklung des Rechts der Eigenbedarfskündigung — Deutscher Bundestag / Fraktion Bündnis 90/Die Grünen, BT-Drs. 21/6915 ↩
- [20]Mietrecht — wichtige Regelungen und Rechte — Bundesministerium der Justiz, Ueberblick zu §§ 535-577a BGB ↩
- [21]Mietpreisbremse und Kappungsgrenze stark verbreitet — Haus & Grund unter Verweis auf eine BBSR-Auswertung, BBSR-Auswertung Stand Januar 2026: 814 Gemeinden gesamt, davon 681 mit beiden Instrumenten, 62 nur Kappungsgrenze, 71 nur Mietpreisbremse ↩
- [22]Mietpreisbremse Baden-Württemberg — Gebietskulisse ab 2026 — Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg, Landesinformation zur Gebietskulisse 2026 ↩
- [23]Liste der Gemeinden mit Mietpreisbremse — Deutscher Mieterbund, Uebersicht Stand 12/2025 (kein Tagesdatum ausgewiesen) ↩
- [24]DIP-Vorgang: Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete — Deutscher Bundestag, DIP-Vorgangs-ID 334559, GESTA C075; Beratungsstand „Überwiesen“ ↩
- [25]Gesetz zur Änderung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Änderung anderer Gesetze — Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz, BGBl. 2025 I Nr. 163; Gesetz vom 17.07.2025, ausgegeben am 22.07.2025 ↩
Was kann ich tun?
Das geltende Mietrecht nachlesen
Für Ihre eigene Lage zählt der heute geltende Gesetzestext, nicht der Entwurf. Wichtig sind vor allem § 549 und die §§ 556d bis 556g BGB, bei Indexmieten zusätzlich § 557b.
Prüfen, ob am Wohnort die Mietpreisbremse gilt
Entscheidend ist die Verordnung Ihres Bundeslandes. Übersichtslisten helfen bei der Orientierung, sollten im konkreten Fall aber gegen die Landesverordnung geprüft werden.
Das Verfahren im Bundestag verfolgen
Der DIP-Vorgang zeigt neue Drucksachen, den Fortgang im Ausschuss und später einen möglichen Gesetzesbeschluss.
Den Entwurf selbst lesen
BT-Drs. 21/6807 ist die derzeit beratene Fassung — mit Normtext, Begründung und der Stellungnahme des Bundesrates.
Bei Verdacht auf zu hohe Miete Unterlagen sichern
Mietvertrag, Angaben zur Vormiete, zu Modernisierung und Möblierung sowie der Mietspiegel sind für die Prüfung der zulässigen Anfangsmiete wichtig. § 556g BGB regelt Auskunft und Rüge.
Amtliche Mietrechtsinformationen nutzen
Das Bundesjustizministerium erklärt die Grundzüge des geltenden Wohnraummietrechts in verständlicher Form.
Glossar
- Mietpreisbremse
- Regel für neue Mietverträge in bestimmten angespannten Gebieten: Die Anfangsmiete darf grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Es gibt Ausnahmen.
- Angespannter Wohnungsmarkt
- Ein Gebiet, in dem die Versorgung mit bezahlbaren Mietwohnungen besonders gefährdet ist. Ob die Mietpreisbremse dort gilt, bestimmt die Landesregierung per Verordnung.
- Ortsübliche Vergleichsmiete
- Der Vergleichswert für ähnliche Wohnungen am selben Ort. Der Mietspiegel ist das wichtigste Instrument, um ihn zu bestimmen.
- Mietspiegel
- Eine Übersicht über die ortsüblichen Vergleichsmieten nach gesetzlich vorgegebenen Kriterien. Sie hilft beiden Seiten, eine Miete einzuordnen.
- Indexmiete
- Ein Mietvertrag, bei dem sich die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes koppelt.
- Staffelmiete
- Ein Vertrag, in dem künftige Mieterhöhungen von vornherein als feste Beträge vereinbart werden.
- Möblierungszuschlag
- Der Teil der Miete, der auf mitvermietete Möbel entfällt. Wie er zu berechnen ist, will der Entwurf von 2026 erstmals ausdrücklich regeln.
- Kappungsgrenze
- Eine andere Regel als die Mietpreisbremse: Sie begrenzt Erhöhungen in laufenden Mietverhältnissen. Die oft genannte Zahl von 814 Gemeinden vermischt beide Instrumente.
- Rüge
- Die Mitteilung des Mieters an den Vermieter, dass er einen Verstoß gegen die Mietpreisregeln beanstandet. Ohne sie gibt es in der Regel kein Geld zurück.
- Auskunftsanspruch
- Das Recht des Mieters, bestimmte Tatsachen zu erfahren, die er selbst nicht herausfinden kann und die für die zulässige Miete wichtig sind.
- Vormiete
- Die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt zahlte. War sie bereits höher als die Grenze der Mietpreisbremse, darf sie unter Voraussetzungen weiter verlangt werden.
- Vorübergehender Gebrauch
- Eine gesetzliche Ausnahme für Wohnraum, der wirklich nur für einen zeitlich begrenzten besonderen Bedarf vermietet wird. Heute gibt es dafür keine feste Monatszahl.
- Schonfristzahlung
- Die Möglichkeit, eine Kündigung wegen Mietrückständen durch vollständige Nachzahlung abzuwenden. Heute wirkt sie im Kern gegen die fristlose Kündigung.
- Regierungsentwurf
- Ein von der Bundesregierung beschlossener Gesetzestext, der dem Bundestag zur Beratung vorliegt. Er ist noch kein geltendes Recht und kann im Verfahren geändert werden.
Korrekturen & Aktualisierungen
- 2026-08-13: Korrektur — Die Darstellung wurde um die geplante Ausweitung des dreimonatigen Ausschlusses der Mietminderung auf Modernisierungen nach § 555b Nr. 1a BGB ergänzt.
- 2026-08-13: Korrektur — Der 17. Juli 2025 war als Beschlusstag der Verlängerung der Mietpreisbremse bezeichnet; die Timeline kennzeichnet ihn nun als Datum des ausgefertigten Gesetzes.
- 2026-08-13: Korrektur — Die geplante Schonfristregel wurde um Rückstände bei einer Mietsicherheit nach § 551 BGB ergänzt; sie betrifft nicht nur Mietrückstände.
- 2026-08-13: Korrektur — Bei der geplanten Indexmietbegrenzung wurde ergänzt, dass sie nach der Entwurfsbegründung auch bei Deflation spiegelbildlich wirkt und damit auch Mietsenkungen begrenzen kann.
- 2026-08-13: Korrektur — Bei der Anhebung der Wertgrenze des vereinfachten Modernisierungsverfahrens wurde ergänzt, dass damit auch der Anwendungsbereich eines Verfahrens ausgeweitet wird, in dem bestimmte Schutz- und Informationsmechanismen für Mietende entfallen.
- 2026-08-13: Korrektur — Die Aussage, kurzfristige Vermietung werde allgemein durch kommunales Zweckentfremdungsrecht geregelt, wurde durch eine orts- und landesrechtlich differenzierte Darstellung ersetzt.
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