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Der quellenbasierte Gesetzes-Kompass

WohnenEntwurfZuletzt geprüft am 30. Oktober 2026 · KI-gestützt erstellt

Entwurf eines Gesetzes zur Regelung des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) im Bürgerlichen Gesetzbuch

Geplant: Wer einfacher bauen will, soll einen Basisstandard vereinbaren können. Sicherheitsregeln bleiben verbindlich.

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Worum geht es?
Geplant sind neue Regeln für Bauverträge. Wer einfacher bauen will, soll dafür einen gesetzlichen Basisstandard wählen können.
Wichtigste Änderung
Bei manchen Baumerkmalen sollen dann die verbindlichen Mindestvorgaben des Landes genügen. Ohne solche Vorgaben bleibt der übliche Standard bestehen, solange kein anderer Standard wirksam vereinbart wird.
Wer ist betroffen?
Betroffen wären Bauherren, Bauunternehmen und Menschen, die ein Haus oder eine Wohnung vom Bauträger erwerben. Auch Architekten und Ingenieure wären einbezogen.

Die Zusammenfassung

Am 2026-10-26 veröffentlichte das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz einen Referentenentwurf zum Gebäudetyp E. Ein Referentenentwurf ist ein Arbeitsentwurf eines Ministeriums. Er begründet noch keine neuen Vertragsrechte. In der amtlichen Pressekonferenz erklärte das Ministerium, dass die abschließende Abstimmung innerhalb der Bundesregierung noch ausstehe. Der live geöffnete konsolidierte § 650a BGB enthält weiterhin nur die bisherige Bauvertragsdefinition und die Regel zur Instandhaltung. [1][2][3][5]

Das Modell beruht auf einer freiwilligen Vereinbarung in Textform. Darunter fällt etwa eine speicherbare E-Mail, die erkennen lässt, wer die Erklärung abgibt. Die Sonderregeln wären für die Herstellung, Wiederherstellung oder den Umbau eines Gebäudes beziehungsweise Gebäudeteils wählbar. Sie sollen auch auf Architekten- und Ingenieurverträge sowie auf die Bauleistung eines Bauträgervertrags anwendbar sein. Der Entwurf ist nicht auf Verträge zwischen fachkundigen Unternehmen beschränkt. [1][7][11]

Der Basisstandard hätte zwei unterschiedliche Wirkungen. Soweit die verbindlichen Technischen Baubestimmungen oder eine auf der neuen Ermächtigung beruhende Landesverordnung konkrete Anforderungen festlegen, wäre deren Einhaltung für die betroffenen Merkmale grundsätzlich ausreichend. Genehmigte bauordnungsrechtliche Abweichungen würden insoweit keinen Sachmangel begründen. Höhere vereinbarte Eigenschaften blieben geschuldet. Für nicht erfasste Merkmale bliebe § 633 Absatz 2 BGB maßgeblich. Niedrigere Eigenschaften müssten weiterhin vereinbart werden; ein deutlicher vorvertraglicher Hinweis in Textform würde aber die Anforderungen an die Kenntnis der Abweichung vereinfachen. [1][4]

Bei Verbraucherbauverträgen würde die Baubeschreibung zusätzliche Informationen enthalten müssen: den deutlichen Hinweis auf den Basisstandard, stets Angaben zum Schallschutz und eine überschlägige Darstellung der voraussichtlichen Einsparungen. Verbraucherbauverträge sind nach geltendem § 650i BGB Verträge über ein neues Gebäude oder erhebliche Umbaumaßnahmen; nicht jeder einzelne Handwerkerauftrag fällt darunter. Die bestehende Ausnahme bei wesentlichen Planungsvorgaben des Verbrauchers oder seines Beauftragten ist mitzulesen. [1][8][9][12]

Die Bundesregierung verteidigt die freiwillige Wahl als Schutz vor unerwartet geringerem Komfort. Der ZDB unterstützt einfacheres Bauen, fordert aber abgestimmte Landesanforderungen. Der GdW hält die mietrechtliche Absicherung für unzureichend; das BMJV sieht dagegen keinen Bedarf für Änderungen im Mietrecht. Die Verbraucherposition des vzbv betrifft noch die früheren Eckpunkte; eine Stellungnahme zum neuen Entwurf wird daraus nicht abgeleitet. [3][23][24][22][1]

Die künftigen Wirkungen sind offen. Eine automatische Weitergabe geringerer Baukosten an Käufer oder Mieter wird durch den Entwurf nicht vorgeschrieben. Geplant sind eine Evaluierung durch das BMJV fünf Jahre nach Inkrafttreten und die Anwendung des bisherigen Rechts auf zuvor entstandene Schuldverhältnisse. Ein festes Inkrafttretensdatum steht nicht im Entwurf; es würde vom Verkündungsmonat abhängen. Auch der Verfahrensabschluss „Mitte 2027“, den der BFW nennt, ist eine Planungsaussage des Verbands, keine gesetzliche Frist. [1][28]

Was steht wirklich drin?

  • Den Basisstandard bewusst wählen [1][7]

    Bauherr und Unternehmen sollen den Basisstandard gemeinsam wählen können. Die Vereinbarung muss lesbar und speicherbar sein, zum Beispiel als E-Mail. Ohne diese Wahl gelten die bisherigen Regeln. Erfasst sind Neubau, Wiederherstellung und Umbau von Gebäuden oder Gebäudeteilen.

  • Verbindliche Mindestvorgaben können genügen [1]

    Technische Baubestimmungen sind verbindliche technische Vorgaben des Landes. Regeln sie ein Baumerkmal, sollen diese Anforderungen beim gewählten Basisstandard grundsätzlich genügen. Ein höherer vereinbarter Standard bleibt verbindlich. Auch eine vom Baurecht erlaubte und genehmigte Abweichung soll für das betreffende Merkmal keinen Sachmangel auslösen. Ein Sachmangel ist ein Fehler gegenüber der geschuldeten Leistung.

  • Ohne konkrete Vorgabe gilt weiter der übliche Standard [1][4]

    Nicht jede Ausstattung ist durch Landesvorgaben geregelt. Dann zählt weiter die vereinbarte Qualität. Fehlt eine besondere Vereinbarung, gilt grundsätzlich die übliche Qualität vergleichbarer Gebäude. Der Name „Gebäudetyp E“ allein soll diesen Standard nicht für alle offenen Fragen absenken.

  • Weniger aufwendige Hinweise bei vereinbarten Abweichungen [1]

    Ein niedrigerer Standard muss vereinbart werden. Das Unternehmen soll vorher deutlich und in Textform auf die betroffenen Merkmale hinweisen. Es müsste deren Folgen und Risiken nach diesem Sondermodell nicht zusätzlich umfassend erklären. Ein bloßer Hinweis erlaubt dem Unternehmen aber keine einseitige Änderung des Vertrags.

  • In bestimmten Fällen entfällt der besondere Hinweis [1]

    Der Hinweis soll entfallen können, wenn der Auftraggeber oder sein Beauftragter die wesentliche Planung vorgibt. Er soll auch entfallen können, wenn die Abweichung bei der erforderlichen Sorgfalt erkennbar ist. Das ist keine allgemeine Erlaubnis, versteckte Fehler zu übergehen.

  • Länder können weitere Mindestanforderungen festlegen [1]

    Landesregierungen sollen für bisher nicht erfasste Bereiche zusätzliche Mindestanforderungen festlegen können. Dafür wären eigene Rechtsverordnungen nötig. Sie sollen die dauerhafte Sicherheit und Eignung für den Aufenthalt von Menschen sichern. Der Entwurf nennt mögliche Bereiche noch in eckigen Klammern. Deren endgültige Auswahl ist offen.

  • Auch Planung und Bauträgerverträge werden erfasst [1][11]

    Die Regeln sollen auch für die Verträge mit Architekten und Ingenieuren gelten. Sie sollen zudem die Bauleistung eines Bauträgers erfassen. Ein Bauträger baut und überträgt zugleich Grundstückseigentum oder ein entsprechendes Grundstücksrecht. Ein gewöhnlicher Kauf eines fertigen Hauses ist damit nicht gleichzusetzen.

  • Mehr Angaben in der Baubeschreibung [1][8][9]

    Bei Verbraucherbauverträgen soll die Baubeschreibung den Basisstandard deutlich nennen. Angaben zum Schallschutz wären stets nötig. Sie müsste auch grob zeigen, welche Kosten durch die niedrigere Qualität voraussichtlich gespart werden. Die bestehenden Ausnahmen bei eigener wesentlicher Planung sind mitzulesen.

  • Vorhandene Verträge behalten grundsätzlich ihr bisheriges Recht [1]

    Für Verträge, die vor dem späteren Start der Neuregelung entstanden sind, soll das bisherige Recht gelten. Der Entwurf enthält dafür eine Übergangsregel. Ihr genaues Datum und ihre Paragraphennummer sind noch offen.

  • Die Wirkung soll später überprüft werden [1]

    Das BMJV soll das Gesetz fünf Jahre nach seinem Start prüfen. Die Prüfung soll unter anderem Baukosten, Mietpreise und Streit über Baumängel betrachten. Der Starttermin des Gesetzes steht noch nicht fest.

Betroffene Gruppen

  • Private Bauherren, die ein Haus neu bauen oder erheblich umbauen lassen

    stark betroffen

    Sie könnten den Basisstandard wählen. Die Wahl könnte beeinflussen, welchen Komfort sie verlangen können und wann ein Baumangel vorliegt. Bei einem Verbraucherbauvertrag wären die zusätzlichen Angaben in der Baubeschreibung wichtig. [1][8]

  • Käuferinnen und Käufer einer neu zu errichtenden Bauträgerwohnung

    stark betroffen

    Die geplanten Regeln würden auch die Bauleistung im Bauträgervertrag erfassen. Beim Kauf eines bereits fertigen Hauses darf ihre Anwendbarkeit dagegen nicht allein aus dem Namen „Gebäudetyp E“ abgeleitet werden. [1][11]

  • Bauunternehmen und Handwerksbetriebe, auch KMU

    stark betroffen

    Sie müssten bei Wahl des Modells die einschlägigen Standards, Vereinbarungen und Hinweise beachten. Der ZDB unterstützt die Vereinfachung, hält abgestimmte Landesanforderungen aber für wichtig. Für Start-ups ist keine eigene Sonderregel vorgesehen; einschlägig wären dieselben Regeln entsprechend ihrer Rolle im Bauvertrag. [1][23]

  • Selbstständige Architektinnen, Architekten und Ingenieurbüros

    stark betroffen

    Der Entwurf bezieht ihre Verträge ausdrücklich ein. Der BDB fordert klare Muster und Dokumentationsanforderungen, damit unbestimmte Begriffe nicht neue Haftungsrisiken in der Planung schaffen. [1][27]

  • Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und private Vermieter als Bauherren

    stark betroffen

    Sie könnten das Modell für ihre Bauverträge wählen. Die anschließende Vermietung bliebe einem eigenen Vertrag und dem Mietrecht unterstellt. Der GdW hält das Zusammenspiel für unzureichend abgesichert; das BMJV widerspricht dem Bedarf einer Mietrechtsänderung. [1][24]

  • Mieterinnen und Mieter in künftig nach dem Basisstandard errichteten Wohnungen

    mittel betroffen

    Sie wären keine Partei des Bauvertrags, könnten aber einfachere Ausstattung im Alltag erleben. Ein Anspruch auf eine bestimmte Mietsenkung entsteht durch diesen Entwurf nicht. Das Mietrecht bliebe als eigene Rechtsgrundlage bestehen. [13][1]

  • Kommunen und andere öffentliche Bauherren

    mittel betroffen

    Der Entwurf behandelt auch Einsparungsmöglichkeiten im öffentlichen Hochbau; das Modell ist nicht auf private Wohngebäude beschränkt. Bauaufsicht und öffentlich-rechtliche Genehmigungen wären weiterhin gesondert zu beachten. [1][18]

  • Landesregierungen und mit Bauvorschriften befasste Stellen

    mittel betroffen

    Die Technischen Baubestimmungen der Länder würden für den zivilrechtlichen Basisstandard besonders wichtig. Landesregierungen bekämen zusätzlich eine Verordnungsermächtigung. Das ist keine Pflicht, bis zu einem bestimmten Termin eine neue Verordnung zu erlassen. [1][18]

  • Menschen ohne Neubau, Umbau oder Umzug in eine betroffene Wohnung

    wenig betroffen

    Der Entwurf verpflichtet sie weder zu einem Umbau noch zur Annahme geringeren Komforts in einem bestehenden Vertrag. Vorgesehen sind ein freiwilliges Modell und eine Übergangsregel für vorhandene Schuldverhältnisse. [1]

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Vorher / Nachher

Einstieg in das Sondermodell [5][1]

Vorher

§ 650a BGB definiert Bauverträge und erfasst bestimmte Instandhaltungsleistungen. Er enthält kein gesetzliches Gebäudetyp-E-Sondermodell.

Nachher

Geplant: Freiwillige Wahl für Herstellung, Wiederherstellung oder Umbau von Gebäuden beziehungsweise Gebäudeteilen durch Vereinbarung in Textform.

Verhältnis von Baurecht und Vertragsqualität [4][19][1]

Vorher

Öffentlich-rechtliche Zulässigkeit allein belegt nicht, dass die vertraglich geschuldete Leistung mangelfrei ist. Maßgeblich sind § 633 BGB und die Vertragsauslegung.

Nachher

Geplant: Bei gewähltem Basisstandard genügt für erfasste Merkmale grundsätzlich der einschlägige bauordnungsrechtliche Standard; höhere Vereinbarungen bleiben maßgeblich.

Baumerkmale ohne einschlägige Mindestvorgabe [4][1]

Vorher

Vertragliche Beschaffenheit geht vor; ohne Vereinbarung gelten die weiteren Maßstäbe des § 633 Absatz 2 BGB.

Nachher

Geplant: Diese Grundstruktur bleibt. Niedrigere Eigenschaften müssen vereinbart werden; der besondere Hinweis erleichtert die Anforderungen an die Kenntnis der Abweichung.

Information über niedrigere Standards [19][1]

Vorher

Die amtliche Leitlinie beschreibt Anforderungen an die Aufklärung über Abweichungen, Folgen und Risiken; sie betont die Einzelfallumstände.

Nachher

Geplant: Im Sondermodell reicht grundsätzlich ein deutlicher, hervorgehobener vorvertraglicher Hinweis in Textform auf das betroffene Merkmal. Unter den Bedingungen des Absatzes 5 kann er entfallen.

Baubeschreibung [12][9][1]

Vorher

Art. 249 § 2 EGBGB verlangt Angaben zu wesentlichen Eigenschaften; Schallschutz gehört zu den gegebenenfalls erforderlichen Angaben.

Nachher

Geplant: Bei Wahl des Basisstandards zusätzliche Kennzeichnung, stets Schallschutzangaben und eine überschlägige Darstellung voraussichtlicher Einsparungen.

Rechte bei echten Mängeln [6][1]

Vorher

§ 634 BGB eröffnet unter seinen Voraussetzungen etwa Nachbesserung, Selbstbeseitigung mit Kostenerstattung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz.

Nachher

Geplant: Der Katalog des § 634 wird nicht gestrichen. Geändert würde für das Sondermodell, welche Eigenschaften als geschuldet und damit als mangelhaft gelten.

Mietverhältnis nach Fertigstellung [13][1][24]

Vorher

Für Mängel einer Mietwohnung gilt unter anderem § 536 BGB.

Nachher

Geplant: Keine Änderung des Mietrechts. Die ausreichende Absicherung einfacherer Bauausführung im späteren Mietvertrag bleibt zwischen BMJV und GdW strittig.

Zeitpunkt und alte Verträge [5][1]

Vorher

Der geplante Basisstandard ist noch kein anwendbares gesetzliches Sondermodell.

Nachher

Geplant: Start am ersten Tag des dritten Kalendermonats nach Verkündung; bisheriges Recht für vorher entstandene Schuldverhältnisse.

Auswirkungen

Direkte Folgen

  • Der Referentenentwurf selbst ändert derzeit keine Vertragsrechte. Erst ein wirksames Gesetz könnte das neue Sondermodell eröffnen. Die amtliche Vorhabenseite führt das Vorhaben als Entwurf; der konsolidierte § 650a BGB enthält es noch nicht. [2][5]
  • Bei unveränderter Verabschiedung würde die Wahl des Basisstandards den Maßstab für bestimmte Sachmängel verändern. Ein bloß unter dem üblichen Komfort liegendes Merkmal wäre unter den gesetzlichen Voraussetzungen kein Mangel; eine nicht eingehaltene höhere Vereinbarung könnte weiterhin Mängelrechte auslösen. [1][6]
  • Für betroffene Verbraucherbauverträge kämen zusätzliche Angaben in der Baubeschreibung hinzu. Sie beträfen vor allem die Wahl des Basisstandards, den Schallschutz und voraussichtliche Einsparungen. [1][8][9]

Wahrscheinliche Folgen

  • Das BMJV erwartet im Referentenentwurf von 2026, dass erleichterte Vereinbarungen häufiger einfachere und kostengünstigere Bauausführungen ermöglichen. Ob und wie oft Bauherren das Modell wählen, ist jedoch eine Annahme; die Begründung bezeichnet die Kostenschätzung ausdrücklich als grob und annahmenabhängig. [1]

Umstrittene Folgen

  • Der GdW befürchtet 2026, dass Wohnungsunternehmen trotz mangelfreier Bauleistung im späteren Mietverhältnis Beanstandungen riskieren. Das BMJV hält Änderungen des Mietrechts für nicht veranlasst und verweist auf die bestehende Vertragsgestaltung. Welcher Ansatz in der Praxis genügend Sicherheit schafft, ist damit strittig. [24][1]
  • Ob die Reform den Vertragsaufwand senkt, ist umstritten. Die bayerische Staatsregierung und der BDB warnen 2026 vor zusätzlichem Vergleichs- und Dokumentationsaufwand. Das BMJV erwartet dagegen eine Erleichterung durch klarere Regeln. Eine gemessene Nettowirkung des neuen Gesetzes liegt damit nicht vor. [20][27][1]

Langfristige Folgen

  • DIN fordert 2026, neben Baukosten auch Kosten über die gesamte Lebensdauer eines Gebäudes zu betrachten. Ob das Modell langfristig wirtschaftlicher ist, lässt sich aus dieser Forderung nicht als eingetretene Wirkung ableiten. [26]
  • Das BMJV will nach dem Entwurf von 2026 fünf Jahre nach Inkrafttreten untersuchen, ob mehr und kostengünstiger gebaut wird, sich Mietpreise verändern und Mängelstreitigkeiten abnehmen. Diese Prüfung ist geplant; ihr Kalenderdatum steht noch nicht fest. [1]

Pro & Contra

Dafür

  • Die freiwillige Wahl kann einfaches Bauen ermöglichen und zugleich verhindern, dass Bauherren ohne bewusste Entscheidung geringeren Komfort erhalten. [3][27][20][25]

    Position von: Bundesregierung/BMJV; BDB als Berufsverband der Planenden. · stark belegt

    Gegenargument: Bayern und Bauindustrie halten eine zusätzliche Vertragswelt für eine Zugangshürde. Ein einfacherer gesetzlicher Normalstandard könnte nach ihrer Auffassung breiter wirken.

  • Klarere Regeln für vereinbarte Abweichungen können die Sorge vor Mängelhaftung mindern und damit einfachere Bauweisen erleichtern. DIN begrüßt besonders die Unterscheidung zwischen Normen, anerkannten Regeln der Technik und verbindlichem Recht. [26][1][29][27]

    Position von: DIN als privat organisierte Normungsorganisation; BMJV als Urheber des Entwurfs. · mittel belegt

    Gegenargument: Die Kanzlei CMS und der BDB sehen weiterhin schwierige Vertrags- und Haftungsfragen, etwa beim deutlichen Hinweis und beim Vergleich mit dem üblichen Standard. Ob tatsächlich weniger Streit entsteht, bleibt offen.

  • Verständliche Angaben zu Schallschutz und erwarteten Einsparungen sollen privaten Bauherren die Wahl zwischen Preis und Komfort erleichtern. Der Entwurf enthält dafür zusätzliche Angaben in der Baubeschreibung. [1][22][20][27]

    Position von: BMJV; vorgeschlagene Verbraucherinformation im Referentenentwurf. · mittel belegt

    Gegenargument: Bayern und BDB warnen, dass der Kostenvergleich zusätzliche Planung auslösen und selbst Kosten verursachen kann. Der Nachweisaufwand muss nach ihrer Auffassung begrenzt werden.

Dagegen

  • Einfachere Hinweise können dazu führen, dass private Auftraggeber die Folgen einer niedrigeren Qualität schlechter einschätzen. Der vzbv verlangt konkrete bauteilbezogene Aufklärung und ausdrückliche Zustimmung; der neue Entwurf will die zusätzliche Erläuterung von Folgen und Risiken im Sondermodell gerade entbehrlich machen. [22][1][3]

    Position von: vzbv als Verbraucherinteressenvertretung; redaktioneller Abgleich seiner Forderung zu den Eckpunkten mit dem neuen Entwurf, keine behauptete neue vzbv-Stellungnahme. · mittel belegt

    Gegenargument: Das BMJV setzt auf die bewusste Wahl des Modells, einen hervorgehobenen Hinweis auf die konkret abweichenden Merkmale und ergänzende Angaben in Verbraucherbaubeschreibungen. Ob dieser Schutz genügt, ist eine Bewertungsfrage.

  • Ohne gesetzliche Verzahnung mit dem Mietrecht könnten Vermieter trotz mangelfreier Bauleistung weiter Beanstandungen im Mietverhältnis riskieren. Das könne die Nutzung im Mietwohnungsbau behindern. [24][1]

    Position von: GdW als Dachverband der Wohnungsunternehmen, also Anbieter- und Vermieterseite. · mittel belegt

    Gegenargument: Das BMJV hält den bestehenden mietrechtlichen Rahmen für ausreichend. Es verweist auf die Vereinbarung der konkreten Beschaffenheit im Mietvertrag; eine pauschale Übertragung des baurechtlichen Maßstabs sei nicht erforderlich.

  • Baukosteneinsparungen garantieren weder günstigere Kaufpreise noch niedrigere Mieten. Ohne Weitergabe können Betroffene Komfort verlieren, ohne entsprechend zu sparen. Der vzbv fordert deshalb Sicherungen für tatsächliche Preisvorteile. [22][1]

    Position von: vzbv als Verbraucherinteressenvertretung, einschließlich der Mieterseite. · mittel belegt

    Gegenargument: Die Bundesregierung erwartet, dass der Verzicht auf nicht benötigte Standards Baukosten senkt und bezahlbaren Wohnraum erleichtert. Das ist ein Wirkungsziel; der Entwurf schreibt die Weitergabe aber nicht vor.

  • Unterschiedliche Technische Baubestimmungen und ergänzende Landesverordnungen können den Aufwand für länderübergreifende Bau- und Planungsunternehmen erhöhen. [23][27][1][18]

    Position von: ZDB als Baugewerbeverband; BDB als Berufsverband der Planenden. · mittel belegt

    Gegenargument: Der Entwurf knüpft an bereits bestehende Landesanforderungen an. Das BMJV hält Unterschiede angesichts der gemeinsamen Mustergrundlage für hinnehmbar; projektbezogene Landesvorgaben müssen ohnehin beachtet werden.

Zeitlicher Verlauf

  1. Früherer Gesetzentwurf als Bundestagsdrucksache [15][16]

    Historischer Vorgänger: Drucksache 20/13959. Das zugehörige Verfahren 317304 ist laut DIP durch Ablauf der Wahlperiode erledigt. Dies ist keine Einbringung des hier behandelten Referentenentwurfs von 2026.

  2. Gemeinsame Eckpunkte veröffentlicht [2][14]

    BMJV und BMWSB legen den politischen Ausgangsplan für einen ausdrücklich vereinbarten Gebäudetyp-E-Vertrag vor.

  3. Referentenentwurf veröffentlicht [1][2][3][30]

    Das BMJV veröffentlicht den neuen Entwurf. Die Länder- und Verbändebeteiligung läuft an; eine abschließende Regierungsabstimmung ist laut amtlicher Pressekonferenz noch offen.

  4. Vom BMJV genannte Länderfrist für Stellungnahmen [3][28][31]

    Diese Frist nennt das BMJV in der amtlichen Pressekonferenz. Auch der BFW kündigt seine Verbandsstellungnahme zu diesem Termin an. Der Deutschlandfunk nennt abweichend eine spätere Frist für Länder und Verbände; der Widerspruch ist offen. Vor einer Beteiligung das aktuelle Einladungsschreiben prüfen.

Häufige Fragen

Gilt der neue Basisstandard schon für meinen Bauvertrag?

Nein. Bisher liegt ein Entwurf vor. Die geltende Vorschrift enthält das neue Modell noch nicht. Der Entwurf allein ändert Ihren Vertrag nicht. [2][5]

Muss ich künftig mit weniger Komfort bauen?

Nach dem Entwurf nicht. Beide Vertragsseiten müssten den Basisstandard gemeinsam wählen. Ohne diese Wahl blieben die bisherigen Regeln bestehen. [1]

Darf die Baufirma dann jede beliebige einfache Ausstattung einbauen?

Nein. Vereinbarte Eigenschaften bleiben wichtig. Wo verbindliche Landesvorgaben fehlen, gilt grundsätzlich weiter der übliche Standard. Ein niedrigerer Standard muss wirksam vereinbart werden. [1][4]

Was passiert mit Brandschutz und Sicherheit?

Die verbindlichen staatlichen Bauvorgaben gelten weiter. Der Basisstandard wäre keine Erlaubnis, diese zu missachten. Eine Abweichung bräuchte die nach dem Baurecht erforderliche Genehmigung. [1]

Verliere ich alle Rechte bei Baumängeln?

Nein. Ein Baumangel ist ein Fehler gegenüber der geschuldeten Leistung. Der Entwurf würde verändern, welche Qualität geschuldet ist. Für echte Mängel blieben unter den gesetzlichen Voraussetzungen Rechte wie Nachbesserung, Preisminderung oder Schadensersatz bestehen. [1][6]

Betrifft das auch den Kauf einer Wohnung?

Es kann einen Vertrag mit einem Bauträger betreffen. Dieser baut die Wohnung und überträgt zugleich Grundstückseigentum oder ein entsprechendes Recht. Ein gewöhnlicher Kauf einer fertigen Wohnung ist damit nicht gleichzusetzen. [1][11]

Wird dadurch meine Miete automatisch niedriger?

Nein. Der Entwurf schreibt keine automatische Mietsenkung vor. Ob geringere Baukosten bei Mietern ankommen, ist offen. [1]

Wann startet das Gesetz, und was ist noch offen?

Ein festes Datum gibt es noch nicht. Zunächst sind weitere Abstimmungen und das Gesetzgebungsverfahren nötig. Im Entwurf wäre der Start an den Monat der späteren Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt gebunden. Auch die genaue Beteiligungsfrist wird unterschiedlich angegeben. [3][1][31]

Quellen

  1. [1]Referentenentwurf: Gesetz zur Regelung des gesetzlichen Basisstandards (Gebäudetyp E) im Bürgerlichen Gesetzbuch — Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV), Art. 1–4, gedruckte S. 4–6; Begründung S. 7–28; Kostenschätzung S. 3 und S. 18–20; Evaluation S. 27–28. ↩
  2. [2]BMJV-Vorhabenseite: Gesetz zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz) — BMJV, Kopf: Gesetzgebungsverfahren, Entwurf, letzte Aktualisierung; Rubrik Referentenentwurf; Fließtext ausdrücklich zu den Eckpunkten. Erstveröffentlichung der Seite: 2025-11-20. ↩
  3. [3]Regierungspressekonferenz vom 26. Oktober 2026 — Presse- und Informationsamt der Bundesregierung, Abschnitt zum Gesetzentwurf Gebäudetyp E: Frage nach Kabinettstermin und Zusatzfrage; Antworten Dr. Hosemann (BMJV). ↩
  4. [4]Geltender amtlicher Normtext: § 633 BGB — Sach- und Rechtsmangel — Gesetze im Internet; BMJV und Bundesamt für Justiz, § 633 Abs. 1–3, insbesondere Abs. 2 Sätze 1–2. Konsolidierte Einzelnorm; kein taggenaues Veröffentlichungsdatum auf dieser Seite ausgewiesen. ↩
  5. [5]Geltender amtlicher Normtext: § 650a BGB — Bauvertrag — Gesetze im Internet; BMJV und Bundesamt für Justiz, § 650a Abs. 1–2; konsolidierte Überschrift und vollständiger Paragraph. Konsolidierte Einzelnorm; kein taggenaues Veröffentlichungsdatum auf dieser Seite ausgewiesen. ↩
  6. [6]Geltender amtlicher Normtext: § 634 BGB — Rechte des Bestellers bei Mängeln — Gesetze im Internet; BMJV und Bundesamt für Justiz, § 634 Nr. 1–4 mit den jeweiligen Normverweisen. Konsolidierte Einzelnorm; kein taggenaues Veröffentlichungsdatum auf dieser Seite ausgewiesen. ↩
  7. [7]Geltender amtlicher Normtext: § 126b BGB — Textform — Gesetze im Internet; BMJV und Bundesamt für Justiz, § 126b Sätze 1–3 und Nr. 1–2. Konsolidierte Einzelnorm; kein taggenaues Veröffentlichungsdatum auf dieser Seite ausgewiesen. ↩
  8. [8]Geltender amtlicher Normtext: § 650i BGB — Verbraucherbauvertrag — Gesetze im Internet; BMJV und Bundesamt für Justiz, § 650i Abs. 1–3. Konsolidierte Einzelnorm; kein taggenaues Veröffentlichungsdatum auf dieser Seite ausgewiesen. ↩
  9. [9]Geltender amtlicher Normtext: § 650j BGB — Baubeschreibung — Gesetze im Internet; BMJV und Bundesamt für Justiz, § 650j, einschließlich Ausnahme bei wesentlichen Planungsvorgaben. Konsolidierte Einzelnorm; kein taggenaues Veröffentlichungsdatum auf dieser Seite ausgewiesen. ↩
  10. [10]Geltender amtlicher Normtext: § 650q BGB — Anwendbare Vorschriften für Architekten- und Ingenieurverträge — Gesetze im Internet; BMJV und Bundesamt für Justiz, § 650q Abs. 1–2; insbesondere die geltende Verweisung in Abs. 1. Konsolidierte Einzelnorm; kein taggenaues Veröffentlichungsdatum auf dieser Seite ausgewiesen. ↩
  11. [11]Geltender amtlicher Normtext: § 650u BGB — Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften — Gesetze im Internet; BMJV und Bundesamt für Justiz, § 650u Abs. 1–2. Konsolidierte Einzelnorm; kein taggenaues Veröffentlichungsdatum auf dieser Seite ausgewiesen. ↩
  12. [12]Geltender amtlicher Normtext: Art. 249 § 2 EGBGB — Inhalt der Baubeschreibung — Gesetze im Internet; BMJV und Bundesamt für Justiz, Art. 249 § 2 Abs. 1 Nr. 1–9 und Abs. 2; vollständige konsolidierte Einzelnorm; kein taggenaues Veröffentlichungsdatum auf dieser Seite ausgewiesen. ↩
  13. [13]Geltender amtlicher Normtext: § 536 BGB — Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln — Gesetze im Internet; BMJV und Bundesamt für Justiz, § 536 Abs. 1–4; insbesondere vertragsgemäßer Gebrauch und Unwirksamkeit nachteiliger Abweichungen bei Wohnraummiete; kein taggenaues Veröffentlichungsdatum auf der Einzelnormseite. ↩
  14. [14]Gebäudetyp E — Gemeinsame Eckpunkte — BMJV und Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB), Abschnitt I zur Ausgangslage und zum Werkvertragsrecht; Abschnitt II Nr. 3–5 zur ausdrücklichen Wahl und zum einfachen Standard; Datum über amtliche Veröffentlichungsseite. ↩
  15. [15]BT-Drucksache 20/13959: Entwurf eines Gesetzes zur zivilrechtlichen Erleichterung des Gebäudebaus (Gebäudetyp-E-Gesetz) — Deutscher Bundestag; Gesetzentwurf der damaligen Bundesregierung, BT-Drs. 20/13959, Titelseite, S. 2–3, S. 5 sowie Art. 1 ab S. 7; die im Suchindex abweichend erscheinende Nummer wird nicht übernommen. ↩
  16. [16]Amtlicher DIP-Datensatz: früheres Gebäudetyp-E-Gesetz, Vorgang 317304 — Deutscher Bundestag, DIP, JSON-Felder id, titel, vorgangstyp, wahlperiode, beratungsstand und zustimmungsbeduerftigkeit; Datensatz aktualisiert am 2026-07-21. ↩
  17. [17]Amtlicher DIP-Datensatz: Zeitplan für den Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E, Vorgang 337393 — Deutscher Bundestag, DIP, JSON-Felder id, titel, vorgangstyp = Schriftliche Frage, beratungsstand = Beantwortet und wahlperiode = 21; aktualisiert am 2026-08-14; zugehörige öffentliche Vorgangsadresse: https://dip.bundestag.de/vorgang/vorgang/337393. ↩
  18. [18]Technische Baubestimmungen — amtliche Übersicht des DIBt — Deutsches Institut für Bautechnik (DIBt), Einleitung „Technische Baubestimmungen“; Abschnitt „Landesbauordnungen, Musterbauordnung und Technische Baubestimmungen – ein Überblick“; kein einheitliches Veröffentlichungsdatum der fortgeschriebenen Seite. ↩
  19. [19]Einfaches Bauen: Gebäudetyp E — Leitlinie und Prozessempfehlung — BMWSB, Stand laut Impressum: November 2024, ohne Tagesdatum; Abschnitte 1.1 und 1.2, gedruckte S. 8–15; Exkurs öffentliches Baurecht S. 28–29; Impressum S. 51. ↩
  20. [20]Bayern sieht Nachbesserungsbedarf bei Gesetzentwurf zum Gebäudetyp E — Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Pressemitteilung 129/2026; Zwischenüberschrift und Aussagen von Bauminister Bernreiter und Justizminister Schmid zu zusätzlicher Vereinbarung und Kostenvergleich. ↩
  21. [21]Gebäudetyp-e in Bayern — Pilotphase I und Pilotphase II — Bayerisches Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr, Abschnitte „Pilotphase II – Aufruf zur Bewerbung mit Bauten für die Bildung“ und „Pilotphase I – seit 2023“; undatierte Projektübersicht. ↩
  22. [22]Verbraucherschutz, Transparenz und Rechtssicherheit beim Gebäudetyp E — Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. (vzbv), Stellungnahme zu den gemeinsamen Eckpunkten; S. 3–4: Zusammenfassung; S. 5: Transparenz; S. 6: Qualitätssicherung; S. 7: Mietwohnungsbau. ↩
  23. [23]Baugewerbe: Gebäudetyp E kann Baukosten senken, wenn die Länder mitziehen — Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB), Statement von Hauptgeschäftsführer Felix Pakleppa, Absätze zur freiwilligen Komfortabsenkung, Sicherheit und Vereinheitlichung der Technischen Baubestimmungen. ↩
  24. [24]Gebäudetyp E: Ohne Rechtssicherheit für Vermieter kein günstigeres Bauen — GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen, Pressemeldung; Aussagen von Präsident Axel Gedaschko zur Verzahnung von Bauvertrags- und Mietrecht sowie zur Baubeschreibung. ↩
  25. [25]Gutes Gebäude oder schlechtes Gebäude? – Referentenentwurf zum Gebäudetyp E wirft Fragen auf — Hauptverband der Deutschen Bauindustrie e.V.; veröffentlicht über Presseportal, Verbandsstatement von Hauptgeschäftsführer Tim-Oliver Müller, Absätze zur zusätzlichen Vertragswelt und zur Unterscheidung höherer und niedrigerer Qualitätsstandards. ↩
  26. [26]Gebäudetyp E: DIN begrüßt Ansatz für mehr Rechtssicherheit beim einfacheren Bauen — DIN Deutsches Institut für Normung e.V., Pressemitteilung; Einordnung durch Vorstandsmitglied Daniel Schmidt; Absätze zu Freiwilligkeit von Normen und Lebensdauerkosten. ↩
  27. [27]BDB begrüßt Fortschritte beim Gebäudetyp E und fordert mehr Rechtssicherheit für Planende — Bund Deutscher Baumeister, Architekten und Ingenieure (BDB), Einleitung zur Unterstützung von Opt-in; Punkte 1–4: Haftung und Muster, Landesvorgaben, Nachweisaufwand und Vergütung, Förderanreize. ↩
  28. [28]Gebäudetyp E: Referentenentwurf im Überblick — BFW Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen; Autor Franco Höfling, Einleitung zur geplanten eigenen Stellungnahme und Terminplanung; Abschnitte zu § 650a Abs. 2–6 BGB-E und Art. 249 § 2 Abs. 3 EGBGB-E. ↩
  29. [29]Gebäudetyp E: Neuer Referentenentwurf und Folgen für Bauverträge — CMS Deutschland; Dr. Katja Küpper und Uta Müldner, Abschnitte zu Kernpunkten, Änderungen gegenüber den Eckpunkten, anspruchsvoller Vertragsgestaltung sowie Mietrecht und länderspezifischem Mindeststandard. ↩
  30. [30]Gesetzentwurf für Gebäudetyp E veröffentlicht – Bayern sieht Nachbesserungsbedarf — Bayerische Ingenieurekammer-Bau, Abschnitte „Wesentliche Regelungen“, „Opt-out-Lösung zur Diskussion“ und Einleitung zu Pilotprojekterfahrungen; Original des erwähnten Begleitschreibens nicht geprüft. ↩
  31. [31]Koalitionsvorhaben: Union sieht ersten Gesetzentwurf für günstigeren Wohnungsbau noch skeptisch — Deutschlandfunk / Deutschlandradio, Nachrichtenmeldung; letzter Absatz vor „Aus dem Deutschlandfunk-Programm“ mit abweichender Angabe der Stellungnahmefrist. ↩

Was kann ich tun?

  • Den Entwurf und neue Fassungen ansehen

    Die BMJV-Seite verlinkt den Referentenentwurf. Prüfen Sie bei einem neuen Abruf, ob eine überarbeitete Fassung oder ein Regierungsentwurf veröffentlicht ist. Der erläuternde Fließtext beschreibt teilweise noch die älteren Eckpunkte.

  • Die heute geltenden Mängelrechte nachlesen

    § 634 BGB zeigt mögliche Rechte bei mangelhafter Bauleistung. Welche Voraussetzungen erfüllt sein müssen, ergibt sich aus den dort verwiesenen Vorschriften.

  • Die amtliche Leitlinie für einfaches Bauen nutzen

    Die Leitlinie erläutert vertragliche Abweichungen, Aufklärung und Planungsbeispiele. Ihr Stand ist November 2024. Sie ist eine praktische Orientierung und keine Bestätigung, dass der neue Entwurf bereits gilt.

  • Verbindliche Vorgaben des eigenen Landes ermitteln

    Das DIBt erklärt die Technischen Baubestimmungen und verlinkt Informationen zur Umsetzung in den Ländern. Für ein konkretes Bauvorhaben müssen die am Standort geltenden Landesregeln geprüft werden.

  • An der laufenden Verbändebeteiligung mitwirken

    Der BFW bittet für seine angekündigte Stellungnahme um Hinweise aus der Praxis. Das ist ein Beteiligungsweg über einen Interessenverband, keine neutrale staatliche Beratungsstelle. Vor einer Einreichung die aktuelle Frist und die Möglichkeit zur Berücksichtigung prüfen; die veröffentlichten Fristangaben widersprechen sich teilweise.

  • Die Sicht privater Haushalte vergleichen

    Vergleichen Sie die Verbraucherposition zu den Eckpunkten mit dem neueren Entwurf.

Glossar

Bauvertrag
Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Bestimmte wichtige Instandhaltungsarbeiten fallen ebenfalls darunter.
Beschaffenheitsvereinbarung
Abrede darüber, welche Eigenschaften die Leistung haben soll, etwa welche Ausstattung oder welcher Schallschutz geschuldet ist.
Sachmangel
Abweichung der tatsächlichen Leistung von der rechtlich geschuldeten Qualität. Nicht jeder geringere Komfort ist ein Mangel; entscheidend sind Vertrag und gesetzlicher Maßstab.
Technische Baubestimmungen
Technische Vorgaben, die allgemeine Anforderungen der Landesbauordnung konkretisieren. Maßgeblich ist die im jeweiligen Land verbindlich eingeführte Fassung.
Textform
Lesbare Erklärung mit erkennbarem Absender auf einem Medium, auf dem sie gespeichert und unverändert wiedergegeben werden kann, etwa einer geeigneten E-Mail.
Anerkannte Regeln der Technik
Technische Regeln, die fachlich anerkannt sind und sich praktisch bewährt haben. Sie sind nicht automatisch mit allen DIN-Normen gleichzusetzen.
DIN-Norm
Technische Regel einer privaten Normungsorganisation. Sie ist grundsätzlich freiwillig, kann aber durch Rechtsvorschriften oder Vereinbarung verbindlich werden.
Öffentliches Baurecht
Staatliche Regeln dafür, ob und wie gebaut werden darf. Sie sind von den vertraglichen Ansprüchen zwischen Bauherr und Unternehmen zu unterscheiden.
Verbraucherbauvertrag
Vertrag, mit dem eine Privatperson ein Unternehmen zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen verpflichtet. Nicht jeder einzelne Bauauftrag ist ein Verbraucherbauvertrag.
Bauträgervertrag
Vertrag über Errichtung oder Umbau eines Gebäudes, bei dem das Unternehmen zugleich Grundstückseigentum oder ein entsprechendes Grundstücksrecht überträgt.
Referentenentwurf
Entwurf eines Ministeriums, der noch abgestimmt und im Gesetzgebungsverfahren verändert werden kann. Der hier recherchierte Entwurf ist noch kein geltendes Gesetz.
Opt-in
Ein Sondermodell gilt erst, wenn sich die Beteiligten dafür entscheiden. Beim geplanten Basisstandard müssten sie dies gemeinsam in Textform vereinbaren.
Evaluierung
Untersuchung, ob ein Gesetz seine Ziele erreicht und welche Nebenfolgen es hat. Hier ist sie fünf Jahre nach dem künftigen Inkrafttreten geplant.

Korrekturen & Aktualisierungen

Bisher keine Korrekturen oder Aktualisierungen an diesem Dossier.

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